Oleh : Bernard Simamora, S.Si., S.IP., S.H., M.H., M.M.
Pada 8 September 2025, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nusron Wahid menyampaikan kepada Komisi II DPR bahwa 210 bidang seluas 303,47 hektare di kawasan pagar laut Tangerang telah dilepaskan secara sukarela. Sebanyak 50 bidang lain seluas 74,77 hektare dibatalkan, terdiri atas 38 HGB seluas 58,23 hektare dan 12 SHM seluas 16,52 hektare.
Pernyataan itu merupakan kemajuan administratif, tetapi belum merupakan penyelesaian menyeluruh. Pelepasan atau pembatalan dapat mengakhiri hak atas tanah, sedangkan uang yang telah berpindah tetap berada dalam hubungan kontraktual, fiskal, korporasi, dan kemungkinan tindak pidana yang berbeda. Pemerintah menjelaskan apa yang terjadi pada sertifikat, tetapi belum membuka siapa yang membayar, siapa yang menerima, berapa yang harus dikembalikan, serta siapa yang akhirnya menanggung kerugian.
Dua Angka Belum Membentuk Satu Daftar
Angka 210 dan 50 tidak boleh langsung dijumlahkan menjadi 260 bidang yang pasti berbeda. ATR/BPN belum memublikasikan daftar nomor hak yang memungkinkan publik memeriksa apakah kedua kelompok itu sepenuhnya terpisah, pernah mengalami pemecahan atau penggabungan, atau bersinggungan dalam proses koreksi.
Rekonsiliasi juga diperlukan terhadap inventarisasi awal: 263 HGB dan 17 SHM di Desa Kohod. Menurut laporan rapat kerja Komisi II DPR, 263 HGB tersebut terdiri atas 234 bidang atas nama PT Intan Agung Makmur, 20 bidang atas nama PT Cahaya Inti Sentosa, dan sembilan bidang atas nama perseorangan. Informasi tersebut belum menggantikan daftar resmi bidang per bidang.
ATR/BPN perlu membuka nomor hak, luas, nama pemegang hak—dengan penyamaran data pribadi yang tidak relevan—asal hak, tanggal penerbitan, dasar pelepasan atau pembatalan, serta status buku tanah setelah koreksi. Tanpa matriks resmi itu, klaim bahwa kasus telah “diselesaikan” tidak dapat diuji secara independen.
Pelepasan Bukan Pembatalan
Pelepasan merupakan tindakan pemegang hak untuk melepaskan hubungan hukumnya dengan tanah. Karena disebut sukarela, dokumen pelepasan harus memperlihatkan siapa yang menandatangani, kewenangan penandatangan, persetujuan internal apabila pemegang hak merupakan perseroan, tanggal pencatatan, serta ada atau tidaknya kompensasi atau perjanjian pendamping.
Pembatalan mempunyai dasar berbeda. Ia merupakan keputusan administrasi yang mengoreksi produk hukum pertanahan karena cacat administrasi atau yuridis, pelaksanaan putusan pengadilan, atau alasan lain yang dibenarkan hukum. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 mengharuskan penanganan kasus melalui pengkajian, penelitian data fisik dan yuridis, ekspos, serta keputusan sesuai kewenangan. JDIH ATR/BPN masih mencatat peraturan tersebut berstatus berlaku ketika artikel ini disusun.
Hapusnya HGB dan kedudukan tanah setelah hak berakhir diatur dalam PP Nomor 18 Tahun 2021. Akibatnya tidak selalu sama. Status tanah setelah HGB hapus bergantung pada apakah hak itu berdiri di atas tanah negara, hak pengelolaan, atau hak milik. Karena itu, frasa “dikembalikan kepada negara” tidak boleh digunakan untuk semua bidang tanpa memeriksa dasar haknya.
PPJB, AJB, dan Balik Nama Tidak Sama
Berakhirnya sertifikat tidak otomatis menghapus seluruh perjanjian. Namun, keberadaan perjanjian juga tidak dapat menghidupkan kembali objek hak yang dibatalkan atau dilepaskan.
PPJB pada dasarnya melahirkan hak dan kewajiban antarpihak: janji menjual, membayar, melengkapi dokumen, atau membuat AJB setelah syarat dipenuhi. PPJB belum dengan sendirinya memindahkan hak atas tanah. AJB yang dibuat di hadapan PPAT menjadi dokumen utama untuk mendaftarkan peralihan, sebagaimana Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997. Pendaftaran kemudian mencatat perubahan pemegang hak.
Perbedaan tahap itu menentukan jenis tuntutan. Pihak yang baru membayar uang muka berdasarkan PPJB mempunyai posisi berbeda dari pihak yang telah menandatangani AJB dan tercatat sebagai pemegang hak. Demikian pula orang yang hanya dipinjam identitasnya tidak dapat disamakan dengan pihak yang mengendalikan transaksi dan menikmati sebagian besar pembayaran.
Pasal 1459 KUH Perdata membedakan kesepakatan jual beli dari penyerahan hak. Mahkamah Agung juga menegaskan pentingnya AJB dan pendaftaran dalam peralihan tanah serta mensyaratkan pembeli beriktikad baik menempuh prosedur yang sah dan memeriksa keadaan objek. Kriteria kehati-hatian tersebut dirumuskan dalam SEMA Nomor 4 Tahun 2016.
Dalam transaksi ratusan hektare kawasan pesisir, pemeriksaan tidak cukup berhenti pada sertifikat. Uji tuntas semestinya mencakup peta bidang, koordinat, keadaan fisik, garis pantai, riwayat penguasaan, identitas penjual, dokumen desa, tata ruang, sengketa, serta kemungkinan objek berada pada perairan atau tanah hasil perubahan garis pantai.
Tiga Angka Uang yang Harus Dipisahkan
Surat dakwaan dalam perkara Kohod menyebut nilai kesepakatan sekitar Rp33 miliar, penyerahan tahap pertama Rp16,5 miliar, dan penjualan berikutnya senilai Rp39,6 miliar. Ketiga angka itu bukan satu kerugian yang boleh dijumlahkan begitu saja. Nilai kesepakatan, uang yang benar-benar dibayar, dan harga transaksi pada lapisan berikutnya merupakan kategori berbeda.
Angka tersebut berasal dari konstruksi penuntut umum dan fakta yang diberitakan dari persidangan, bukan audit forensik independen atas seluruh 210 bidang yang dilepaskan dan 50 bidang yang dibatalkan. Audit harus menelusuri rekening atau pembayaran tunai, kuitansi, PPJB, AJB, penerima akhir, pajak, biaya perantara, serta pencatatan perusahaan.
Pihak yang membayar dapat menuntut pengembalian apabila prestasi utama tidak dapat dipenuhi, terdapat cacat pada objek atau kewenangan penjual, atau perjanjian dibatalkan. Dasarnya dapat berupa wanprestasi, pembatalan perjanjian, kewajiban penjual menanggung cacat, atau perbuatan melawan hukum. Akan tetapi, hak menuntut dan besarnya pengembalian bergantung pada kontrak, bukti pembayaran, iktikad baik, pengetahuan tentang keadaan objek, dan putusan pengadilan—bukan semata-mata pengumuman pembatalan sertifikat.
Pajak Mengikuti Jalur yang Berbeda
BPHTB, PPh final, dan PNBP tidak boleh disebut sebagai satu paket yang otomatis dikembalikan. BPHTB merupakan pajak daerah atas perolehan hak. PPh final atas pengalihan tanah pada dasarnya menjadi kewajiban pihak yang memperoleh penghasilan dari pengalihan. PNBP pertanahan merupakan penerimaan atas pelayanan tertentu yang diberikan negara.
Jika perolehan hak kemudian dibatalkan, wajib pajak BPHTB dapat menempuh mekanisme pembetulan atau pengembalian kelebihan pembayaran berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2022 dan peraturan daerah yang berlaku. PPh mengikuti ketentuan pusat, termasuk PP Nomor 34 Tahun 2016, serta prosedur pengembalian berdasarkan administrasi perpajakan. Pihak yang dapat mengajukan bukan otomatis perusahaan pembeli, melainkan wajib pajak yang melakukan atau menanggung pembayaran sesuai dokumen.
PNBP juga tidak selalu harus dikembalikan hanya karena produk akhirnya dibatalkan. Harus diperiksa jenis layanan, apakah layanan telah diberikan, dasar pembatalan, dan aturan pengembaliannya. Pembayaran pajak atau PNBP membuktikan adanya pembayaran fiskal, bukan membuktikan bahwa objek tanah dan rangkaian penerbitan haknya sah.
Pemerintah patut membuka nilai agregat BPHTB, PPh, dan PNBP terkait bidang Kohod; jumlah permohonan koreksi atau pengembalian; serta status penyelesaiannya. Identitas dan data perpajakan individual yang dilindungi undang-undang dapat dirahasiakan. Transparansi tidak harus melanggar kerahasiaan pajak.
Siapa Menanggung Kerugian?
Jawabannya mengikuti peran dan bukti pada setiap mata rantai.
Penerima harga pembelian menjadi pihak pertama yang harus menjelaskan dasar mempertahankan uang setelah objek gagal dialihkan atau haknya dibatalkan. Jika pembayaran diterima melalui perantara, harus dibuka jumlah yang diteruskan kepada warga, jumlah yang ditahan, dan dasar pembagiannya. Warga yang identitasnya digunakan tanpa mengetahui letak atau status objek harus dibedakan dari pihak yang sadar menandatangani dokumen palsu atau menerima manfaat dari rekayasa.
Perusahaan pembeli harus menunjukkan siapa yang memutuskan pembelian, hasil uji tuntas, sumber dana, dokumen pembayaran, hubungan dengan perantara, serta perlakuan akuntansi setelah hak berakhir. Pencatatan penurunan nilai, penghapusan aset, provisi, atau kontinjensi hanya boleh disimpulkan setelah laporan keuangan dan catatan auditor diperiksa. Hubungan PT Intan Agung Makmur, PT Cahaya Inti Sentosa, PT Cakra Karya Semesta, dan entitas lain juga harus dibuktikan melalui data perseroan dan dokumen transaksi, bukan hanya karena seluruhnya dikaitkan dengan pengembangan kawasan yang sama.
PPAT, notaris, juru ukur, perangkat desa, pejabat pertanahan, dan petugas pajak daerah memikul kewajiban berbeda. Tanggung jawab administratif, perdata, profesi, disiplin, atau pidana hanya dapat dibebankan apabila pelanggaran kewenangan, kesalahan, pengetahuan, manfaat, dan hubungan sebab akibatnya terbukti.
Negara juga tidak otomatis menjadi penanggung seluruh kerugian privat karena sertifikat dibatalkan. Tanggung jawab pemerintah memerlukan pembuktian adanya tindakan melawan hukum atau keputusan administrasi yang menimbulkan kerugian serta hubungan kausal yang jelas. Sebaliknya, istilah “kerugian keuangan negara” tidak boleh digunakan hanya karena sertifikat bermasalah atau pajak pernah dibayar; jumlah tersebut harus dihitung dan dibuktikan oleh lembaga yang berwenang sesuai perkara yang diajukan.
Putusan Pidana Tidak Menggantikan Audit Transaksi
Perkara terhadap Arsin, Ujang Karta, Septian Prasetyo, dan Chandra Eka Agung Wahyudi tercatat sebagai Perkara Nomor 34/Pid.Sus-TPK/2025/PN Srg. Pada 13 Januari 2026, Pengadilan Tipikor pada PN Serang menjatuhkan pidana penjara tiga tahun enam bulan kepada masing-masing terdakwa dalam perkara pemalsuan buku atau daftar yang digunakan untuk pemeriksaan administrasi pertanahan.
Putusan tersebut merupakan titik penting untuk menilai dokumen yang dipakai dalam proses sertifikasi. Namun, cakupannya tidak boleh diperluas tanpa dasar. Putusan terhadap empat orang itu tidak dengan sendirinya membuktikan kesalahan pidana perusahaan atau pengurusnya, tidak menentukan siapa membangun pagar laut, tidak menetapkan seluruh penerima manfaat, dan tidak menghitung semua kerugian dari rangkaian transaksi.
Status upaya hukum dan salinan putusan lengkap harus dicantumkan sebelum naskah menyebutnya berkekuatan hukum tetap. Dakwaan, keterangan saksi, tuntutan, dan fakta yang dinyatakan terbukti dalam putusan juga harus dipisahkan secara tegas.
Tanggung Jawab Nusron: Membuka Akibat, Bukan Hanya Angka
Sebagian besar pembentukan dokumen dan transaksi terjadi sebelum Nusron Wahid menjabat. Tidak terdapat dasar untuk membebankan pertanggungjawaban pidana pribadi kepadanya tanpa alat bukti. Akan tetapi, sebagai Menteri ATR/Kepala BPN, ia bertanggung jawab memastikan koreksi administrasi tidak berhenti pada pengumuman jumlah bidang.
Nusron perlu membuka daftar keputusan pembatalan dan dokumen pelepasan, hasil rekonsiliasi 210 bidang, 50 sertifikat, serta inventarisasi awal 263 HGB dan 17 SHM. Ia juga perlu menjelaskan apakah terdapat kompensasi, gugatan perdata, pengembalian harga, koreksi pajak, klaim terhadap pejabat atau profesional, dan penyesuaian pencatatan hak setelah keputusan diterbitkan.
Pagar laut Kohod belum selesai ketika sertifikat gugur. Penyelesaian baru dapat diuji setelah diketahui bidang mana yang dikoreksi, berapa uang yang benar-benar berpindah, siapa penerima akhirnya, pajak apa yang dibayar atau dikembalikan, serta jalur hukum yang dipakai untuk memulihkan setiap kerugian.
Jika pemerintah hanya membuka jumlah sertifikat, publik mengetahui akhir administrasinya. Jika pemerintah membuka dokumen dan aliran uang, publik baru dapat mengetahui siapa yang memperoleh manfaat dan siapa yang harus bertanggung jawab.
Pada Seri 6, MajalahHukum.com akan menguji hubungan antara pagar laut, sertifikat Kohod, PIK 2, dan Tropical Coastland: kesesuaian lokasi, struktur korporasi, pencabutan status proyek strategis nasional, tata ruang, reklamasi, serta batas antara fakta dan asumsi publik.
—MajalahHukum.com
Dasar Hukum Utama
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, khususnya Pasal 1266, Pasal 1267, Pasal 1320, Pasal 1338, Pasal 1365, Pasal 1457, Pasal 1458, dan Pasal 1459.
- Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023.
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
- Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.
- SEMA Nomor 4 Tahun 2016 mengenai kriteria pembeli beriktikad baik.
Sumber Data yang Wajib Diverifikasi Sebelum Terbit
- Risalah dan rekaman rapat kerja Komisi II DPR tanggal 8 September 2025.
- Daftar 210 bidang yang dilepaskan dan 50 sertifikat yang dibatalkan, berikut nomor serta tanggal setiap keputusan.
- Dokumen pelepasan hak, persetujuan organ perseroan, dan keterangan mengenai kompensasi.
- Buku tanah, surat ukur, peta bidang, warkah penerbitan, serta catatan hapusnya hak.
- PPJB, AJB, kuitansi, bukti transfer, dokumen perpajakan, dan pencatatan akuntansi setiap lapisan transaksi.
- Salinan dan status hukum Putusan Nomor 34/Pid.Sus-TPK/2025/PN Srg.
- Jawaban resmi ATR/BPN, Pemerintah Kabupaten Tangerang, perusahaan, PPAT, notaris, dan pihak lain yang disebut.
